Составление договоров аренды в Израиле 

С договором аренды недвижимости сталкивается практически каждый человек, принявший решение жить или вести бизнес в другой стране.

Задача договора аренды урегулировать отношения между арендатором и арендодателем и исключить возникновение конфликтных ситуаций в процессе пользования квартирой или другим арендуемым объектом.

Есть как общие, не зависящие от местонахождения недвижимости, моменты, которые нужно отразить в договоре, так и характерные именно для Израиля особенности договоров аренды. Такие особенности обусловлены действующим законодательством или традиционно сложившимся порядком взаимоотношений сторон.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме. Израильские арендодатели часто используют стандартный бланк договора аренды, который продается в книжных магазинах и заполняется от руки.

В такой бланк вписываются наименования и контактные данные сторон, номера удостоверений личности, характеристики передаваемого в аренду объекта (адрес, площадь, количество комнат), срок действия договора, размер арендной платы, данные о гарантиях внесения арендной платы, перечень изменений, которые разрешено производить арендатору, условия продления срока аренды, перечень оборудования и мебели, которые находятся в квартире, данные о парковочном месте.

Но использование стандартного бланка не является обязательным. Стороны свободны составить свой договор и согласовать любые не противоречащие закону условия, которые будут их устраивать. И наиболее правильно поступить именно так. Составление договора аренды адвокатом, исходя из каждой конкретный ситуации, особенностей объекта и пожеланий клиента, могут обеспечить максимальный учет и защиту его интересов. Адвокат может также рассмотреть проект договора, предлагаемый другой стороной, и выявив все положения, которые противоречат интересам клиента, добиться их изложения в приемлемой для обеих сторон форме.

Если проект договора составляется одной из сторон, важно, помимо указанных выше моментов,  определить, на какой из сторон лежит обязанность по оплате коммунальных и иных связанных с эксплуатацией недвижимости платежей, кто отвечает за поломки и неисправности, чьими силами и за чей счет происходит их устранение, подлежит ли договор продлению, и каким в случае продления будет механизм увеличения размера арендной платы. Также стороны могут согласовать иные аспекты их взаимоотношений, связанных с передачей недвижимого имущества в аренду.

Например, в договоре могут быть конкретизированы условия, касающиеся состояния квартиры. Так, довольно часто в договор включается обязанность арендатора произвести покраску стен перед возвратом объекта арендодателю.

Договор аренды почти всегда включает достаточно обширный перечень пунктов, предусматривающих обязанности арендатора или запреты на совершение им каких-либо действий, например:

-обязанность поддерживать квартиру, имеющиеся в ней имущество и мебель в хорошем состоянии, использовать их в соответствии с их назначением;

-запрет наносить какой-либо ущерб или вред квартире, дому или кому-либо из других жильцов дома;

-запрет на сдачу в субаренду или на безвозмездное проживание в объекте аренды не указанных в договоре людей;

-запрет выносить и одалживать имеющиеся в квартире имущество и мебель;

-запрет нарушать нормы общественного порядка, принятые среди жильцов дома или других соседей;

-запрет вносить какие-либо изменения в конструкцию объекта или любой его части, включая внешнюю часть дома, и т.п.

Нарушение этих пунктов может привести к досрочному расторжению договора арендодателем.

Важным является согласование условий о порядке оплаты. Часто в договорах аренды оплата регулируется таким образом: арендатор выписывает двенадцать чеков,-каждый на сумму ежемесячной арендной платы, а также еще один чек, гарантирующий оплату ущерба имуществу арендодателя, в случае если он будет причинен. Дополнительно к этому арендодатели требуют участия в сделке двух гарантов, которые выступают поручителями по обязательствам арендатора по договору аренды. Такие условия являются общепринятыми, но не обязательными. И если по какой-то причине они не подходят арендаторам, в договоре могут быть закреплены другие условия оплаты, например, банковская гарантия вместо гарантов физических лиц или оплата за первое время аренды наличными. При этом, нужно иметь в виду действующее в Израиле ограничение на использование наличных денежных средств при сделках между частными лицами, не являющимися предпринимателями (в настоящий момент это 15000 шекелей).

Также рекомендуется закрепить в договоре условия и последствия досрочного расторжения договора. Для арендатора обычно используется один из двух вариантов: либо устанавливается, что арендатор вправе досрочно прекратить действие договора, уведомив арендодателя заблаговременно, до истечения установленного в договоре срока (как правило, от одного до трех месяцев), либо указывается, что арендатор должен найти нового арендатора себе на замену. Что касается арендодателя, то он либо не может до истечения срока прекратить договор (при отсутствии нарушений со стороны арендатора), либо может, но также, при условии уведомления другой стороны в установленный срок.

Нужно обращать внимание и на то, какое именно имущество передается в пользование арендатора. Квартиры в Израиле, как правило, сдаются в аренду без мебели и техники, либо с их минимальным набором. Бывают ситуации, когда в квартире есть крупная бытовая техника, или что-то из мебели, но владелец не заинтересован передавать эти предметы в аренду вместе с квартирой, а предлагает арендатору приобрести их в собственность по сниженной цене. Поэтому перед подписанием договора очень важно обращать внимание на то, зафиксирован ли в договоре перечень передаваемого имущества.

На первой странице практически всех договоров аренды можно встретить такую фразу: Арендатор согласен арендовать у Арендодателя данную Квартиру на условиях незащищенной аренды в соответствии со ст. 10 «Закона о защите прав квартиросъемщика» 1972 г., и ему не были предложены и им не были предложены или уплачены какие-либо «деньги под ключ».

Данная фраза часто вызывает вопросы и подозрения у потенциальных арендаторов, но на самом деле не означает для них ничего плохого. Дело в том, что в середине 20 века в Израиле была популярна аренда «под ключ». Арендатор уплачивал арендодателю единовременно достаточно крупную сумму, а затем ежемесячно платил совсем небольшую, практически символическую арендную плату. Такой квартиросъемщик являлся «защищенным»: не являясь собственником квартиры, он имел право пожизненного проживания в ней. В настоящее время такая правовая конструкция, хоть и закреплена в действующем законе, на практике очень редко применяется. Тем не менее, в договоре должна присутствовать ссылка на неприменение норм о «защищенных» арендаторах.

Таким образом, есть достаточно много нюансов, которые необходимо учитывать, заключая договор аренды в Израиле. Составление и согласование договора аренды с помощью квалифицированного адвоката поможет предотвратить возникновение множества проблем и недоразумений и позволит быть уверенным в своих правах на арендуемое имущество.